De steeds hogere grondprijzen drukken een groeiende stempel op het gebruik van grond. De duurzaamheid van het landschap staat dan ook onder druk. Volgens Jan van Rheenen en Jan Spijkerboer (Kadaster) kunnen eigentijdse vormen van grondeigendom een antwoord betekenen. “Ons systeem van privaat eigendom van grond heeft veel goeds gebracht, maar steeds duidelijker wordt dat er ook nadelen zijn.”
Gepubliceerd in de Helling winter 2017
“We moeten constateren dat er nauwelijks grondbeleid is in Nederland,” begint Jan van Rheenen, oud-medewerker van Kadaster, de nationale dienst voor vastgoedregistraties. Ik zit met hem en zijn opvolger Jan Spijkerboer aan de koffie op het bezoekerscentrum van het Nationaal Park Veluwezoom. Wij zijn in gesprek over de toekomst van het beheer van grond en landschap.
Van Rheenen: “Als ik vroeger naar het ministerie keek, dan waren er diverse mensen met verstand en ervaring mee bezig. Die zijn er niet meer. Bij Landbouw (LNV) maar ook bij Economische Zaken kan ik slechts enkele namen bedenken die van de hoed en de rand weten. Ik verwacht ook weinig power van de provincies. En bij de gemeenten is het puur toeval als er iemand zit die een beetje affiniteit heeft.”
Jan Spijkerboer: “Dat wil ik een beetje nuanceren. Een flink deel van het natuurbeleid is overgegaan naar de provincies, maar zij vinden het moeilijk om een positie in te nemen met die hoge grondprijzen. Op het gemeentelijk niveau zie je dat sommige gemeenten wel een degelijk grondbeleid hebben, maar andere behoorlijk scheuren in de broek hebben opgelopen vanwege aankopen uit het verleden.”
Van Rheenen: “Het kader ontbreekt, er is geen sturing vanuit bepaalde principes. De enige sterke macht die overblijft is de macht van het geld. Dan kun je zeggen: is dat zo erg? Maar van de lucht, de ruimte, het water en de grond moet je je afvragen: kun je die wel tot je eigendom maken? Op de conferentie heb ik dat ook met zoveel woorden gezegd.”
Jan van Rheenen heeft het over de ‘werkconferentie Eigentijds Eigendom van Grond’ waar ik hem ontmoette. De conferentie werd georganiseerd door Kadaster, Rijkswaterstaat, het Nationaal Groenfonds, Rabobank en Triodosbank ter gelegenheid van zijn pensionering en afscheid bij het Kadaster. Van Rheenen werkte daar de laatste drie jaar van zijn carrière na een lang verleden bij de Dienst Landelijk Gebied waar hij steeds met landinrichting bezig was.
Waarom die nadruk op het eigendom van grond?
Van Rheenen: “Kadaster is in het leven geroepen in de tijd van Napoleon om de cartografische methoden te ontwikkelen om eigendom en gebruik van grond aan belasting te onderwerpen. De staat wilde gewoon geld hebben. Kadaster is opgezet om het privé-eigendom wat dan nodig was te definiëren. Het viel lange tijd dan ook onder het ministerie van Financiën. Later werd Kadaster bij het milieuministerie ondergebracht en nu gaat het over naar Binnenlandse Zaken. Het punt wat ik wil noemen is dat we privaat eigendom pas 180 jaar kennen. In de menselijke geschiedenis is dat buitengewoon kort. In die 180 jaar hebben we wel een enorme economische vooruitgang doorgemaakt die voor een deel aan de liberalisatie van grondeigendom te koppelen is. Maar je moet niet zeggen dat het zaligmakend voor eeuwig is. Op het moment dat het echt een handelgaat worden, en speculatie, dan krijg je de perverse kanten van liberaal eigendom. Dan zie je het ontsporen, en ontsporingen die moet je afremmen.
“Vóór de Napoleontische tijd hebben we een heel ander beleid gehad, zonder privé-eigendom. Dat kan dus ook. Maar we zijn nu zo ijdel om alleen naar de laatste 180 jaar te kijken.”
Als we op zoek gaan naar andere mechanismen om grondbeleid op te voeren is een sprong terug meestal niet het antwoord.
Van Rheenen: “Daarom hebben we het ook over ‘eigentijds’ eigendom van grond. Daarbij kunnen we wel degelijk lessen uit het verleden gebruiken. Dat zie je nu gebeuren. Je ziet allemaal lokale initiatieven in Nederland en Europa: commonsen coöperaties. Dat past bij deze tijd, dat men zichzelf weer gaat organiseren in een vorm van gezamenlijkheid. Het kan ook gewoon over stichtingen gaan. Denk aan de Dullaertstichting en de St. Nicolai broederschap in Arnhem, of de Ridderlijke Duitsche Orde Balije van Utrecht. Dit zijn stichtingen die van oudsher landerijen in eigendom hebben en dat voor de lange termijn beheren.”
Jan Spijkerboer: “Neem de Balije van Utrecht. Dat gaat om een paar duizend hectare grond in midden-Nederland. Die grond is van de Duitsche Orde, maar het gebruik van die gronden zit allemaal bij boeren. De eigenaar, de orde; ze kennen elkaar allemaal en het gaat over van generatie op generatie. Daar zijn pachtovereenkomsten die de continuïteit borgen. Dat geldt ook voor die Arnhemse stichtingen.
“De grote vraag die nu speelt is: kunnen we met een vernieuwend concept van eigendom vergelijkbare constructies organiseren waar het grondeigendom bij stichtingen, ordes enzovoorts komt staan, voor een duurzaam gebruik van de grond?”
Jan Spijkerboer, die Van Rheenens werk bij Kadaster overneemt, werkte tot maart van dit jaar als rentmeester bij Natuurmonumenten.
Wat is een rentmeester precies?
Spijkerboer: “Een rentmeester beheert grond of vastgoed namens een eigenaar. Rentmeesters kunnen als opdrachtgever hebben een natuurorganisatie zoals Natuurmonumenten of een vermogensbeheerder, een waterschap, een particulier. Rentmeesters beheren namens die organisatie de gronden voor de lange termijn. Ik ben de eerste rentmeester bij Kadaster. Dat is wel even een verandering: om meer vanuit je kennis over het gebruikvan de grond expertise in te brengen en om te zorgen dat we vanuit een andere houding met de grond omgaan.”
Kadaster, dat is toch vooral van landmeten en registreren?
Van Rheenen: “Het verhaal van Jan en mijzelf is heel erg inherent aan Kadaster, zou ik zeggen. Je hebt de registrerende taak, maar die kun je alleen uitoefenen als je je verhoudt tot de grotere beleidsdoelen en ambities. Op het moment dat er een nieuwe ontwikkeling speelt – zoals energielabels bij woningen, of nieuwe organisatievormen in grondeigendom – kan Kadaster snel in actie komen.”
Spijkerboer: “Ons team richt zich op de ontwikkeling van het landelijk gebied. De ruilverkaveling was eerst het instrument voor het beter geschikt maken van de grond na WOII en later is daar ook het behoud van natuur en landschap bijgekomen; dat is de context waar ook het Kadaster altijd al in heeft geopereerd. We zitten nu op het keerpunt dat we het landelijk gebied voor de volgende dertig jaar moeten inrichten. Want er speelt nogal wat: een energietransitie; veranderingen in het landelijk gebied; krimpregio’s; de visie op de landbouw. Dat zijn allemaal aspecten waar Kadaster een belangrijke rol in kan vervullen. Om daarin als onafhankelijke partij te kunnen zeggen: jongens, wees wijs, denk daar en daar aan.”
Boeren werken intensief met het land. Hebben zij niet per definitie een lange termijn commitment met de grond?
Van Rheenen: “In toenemende mate juist niet. Je ziet nu dat grotere ondernemers helemaal niet uit zijn op grondeigendom, want dat is een enorme kapitaallast. Ze willen gewoon die grond gebruiken. Ze pachten vaak op eenjarige basis; je zou kunnen zeggen dat ze de grond gewoon huren. Als je geluk hebt doen ze het voor drie jaar. Daarmee hebben ze niet een continue zorg voor de grond en dat zorgt uiteindelijk voor uitputting van de grond.”
Is dat in Nederland algemeen zo, pachtcontracten per jaar?
Spijkerboer: “Je hebt verschillende vormen. Je hebt de situatie dat een stichting of een andere partij streeft naar langetermijnpacht. Vaak worden zulke pachtcontracten elke zes jaar automatisch verlengd. Maar we zien dat er steeds meer ‘liberaal’ wordt verpacht: op jaarlijkse basis of voor drie jaar.”
Van Rheenen: “Lange tijd gold dat twee derde van de agrarische grond in eigendom is en een derde onder pacht. Het is geleidelijk meer pacht geworden, zeker eenjarige, dat weten we. Maar we weten niet hoeveel. De Grondkamer van LNV heeft er enige kijk op, maar zeker niet compleet. We pleiten ervoor dat de liberale pacht (alles wat korter is dan zes jaar) ook wordt geregistreerd, inclusief de pachtprijs. Dat je als eigenaar en als gebruiker op een kaart kan zien wat de prijzen die in je omgeving opgaan en dat je ook de ontsporingen kunt zien. Op dit moment hebben we die transparantie niet in Nederland. Bij pachtcontracten van zes jaar of langer vindt er een toetsing plaats en zijn de prijzen 200-500 euro per hectare, maar bij liberale pacht gaan de gekste prijzen rond. Ook bij pacht door overheden! Steeds vaker zie je het: de grond bij opbod verpachten, met pachtprijzen die echt absurd hoog zijn.”
Spijkerboer: “Het vastgoedbedrijf van de Rijksoverheid heeft heel veel gronden in bezit, maar weet nog niet precies wat ze met die grond gaat doen. Het is nu landbouw maar op termijn zou het best wel wat anders kunnen worden. Ze geven dan niet in doorlopende pachtcontracten uit, maar verpachten voor een jaar of misschien drie. Daarbij richt het Rijk zich niet op de kwaliteit van het gebruik van de grond, maar vooral de maximale opbrengst. Er vinden openbare inschrijvingen plaats waarin boeren tegen elkaar op moeten boksen om de hoogste prijs. Dat maakt dat de betrokkenheid bij de grond een stuk minder wordt. Als je steeds niet weet of je na een jaar pacht weer een jaar mag pachten, ga je voor het korte termijn optimum.”
Van Rheenen: “Je zou als overheid de grond ook kunnen laten taxeren door een goede rentmeester. Dan laat je inschrijven en het gaat naar de partij die de hoogste maatschappelijkemeerwaarde biedt. Dat is een heel ander principe: niet selectie op hoogste marktprijs, maar een redelijke marktprijs en de hoogste maatschappelijke meerwaarde. Met name gemeenten kunnen zo handelen. Als een gemeente rondom de bebouwde kom gronden heeft dan moet je dat niet alleen economisch zien maar het kan ook publieke doelen dienen. Denk aan recreatie zoals wandelen, een kinderboerderij, maar ook de duurzaamheid.”
Dat gaat over publieke gronden. Hoe zit het met privaat eigendom? Hoe kunnen we daar duurzamer mee omgaan?
Van Rheenen: “Van ongeveer een derde van de private grond is de eigenaar inmiddels ouder dan 65 jaar. Als pa overlijdt zetten de kinderen het steeds minder op de markt maar houden die grond vast en geven ze het uit als commerciële pacht. Voor veel boeren is dat een gunstige omstandigheid: morgen hier boeren en overmorgen daar. Alleen heel grote boeren kunnen nog wel eens grond kopen met het geld dat ze verdienen op hun huidige areaal. Je hebt tegenwoordig wel zo’n 200 hectare nodig om als boer een ‘overblijver’ te zijn, om stand te kunnen houden. De schaalvergroting werkt mee om de kostprijs omhoog te brengen. De mensen die niet meegaan met de schaalvergroting moeten afhaken terwijl het wel degelijk goede boeren zijn. Daar zit ook veel pijn. Veel goede boeren en ook jonge boeren moeten afhaken of krijgen niet eens een kans.”
Spijkerboer: “Er vinden verkopen aan beleggers plaats tegelijk met 30-jarige uitgifte in erfpacht aan de verkopende partij, aan de boer. Dat geeft de boer het gevoel dat hij nog alles te zeggen heeft over de grond, maar dat is schijn. Beleggers hebben steeds vaker de eigendom. Je ziet dat veel beleggers nu beleggen in grond. Het levert ze misschien geen 6-8% rendement op, maar twee procent is ook wel aardig tegenwoordig.”
Dat hoor ik wel vaker: grond en vastgoed als nieuwe lievelingen van beleggers. Geen snelle winst, maar wel gegarandeerd. Maar het kan toch niet alleen maar doorstijgen? Op een gegeven moment loopt het dood?
Van Rheenen: “Ik ga je een stukje toesturen uit een beleggingstijdschrift. Grond, grond, grond! De overwaarde die andere sectoren kennen is bij lange na nog niet gehaald in grond, maar het is een veilig object. Ten eerste is er de overtuiging dat de grondprijs blijft stijgen. Ten tweede: als je grond wordt ontwikkeld voor industrie of iets dergelijks maak je enorme winst, dan gaat de prijs vier keer over de kop. Hoe groter je bezit is, hoe meer kans je hebt dat het een keer raak is en dat je de hoofdprijs krijgt. Uiteindelijk zijn het allemaal prijsopdrijvende factoren.”
Maar het totaal aan private schulden is mondiaal alweer groter dan voor de crisis. Die financiële zeepbel knapt wel weer.
Van Rheenen: “In het kleine Malta lopen de grondprijzen tegen de drie ton per hectare. Het gebruik is volkomen oninteressant, het is het bezit dat telt. Sommige mensen denken dat de grondprijs een maximum gaat bereiken; ik zie het niet gebeuren. Het blijft stijgen. Waarom? Er is gewoon véél te veel geld in de wereld. De redenering dat als boeren omvallen de grondprijs daalt ligt achter ons. Het wordt acuut verkocht. De grond behoudt z’n waarde, daar ben ik van overtuigd.
“De vraag is ook niet of we de marktprijs kunnen doen dalen. Het gaat om de relatie tussen eigendom en gebruik. Ik kom net terug uit China, daar is nauwelijks privaat eigendom van grond. Grond is van de staat of van de boerengemeenschap, zoals in grote delen van de wereld. De boeren in China hebben gezamenlijk landbouwcorporaties gevormd, die hebben helemaal geen last van dat eigendom. Waar ze met elkaar over praten is: wie gebruikt welk stukje grond waarvoor en hoe kunnen we het als corporatie zo doen dat we maximale winst maken. Ze maken er nu een enorme ontwikkeling door. China heeft op dit moment geen voedselproblematiek, dat is echt uniek. Twintig jaar geleden was het land nog straatarm en had China een voedselprobleem. De snelheid waarmee het grondgebruik in China geoptimaliseerd wordt is groter dan in Europa, denk ik, omdat ze geen last hebben van dat eigendom.”
Spijkerboer: “Nederlandse boeren zijn op zich al heel creatief in het gebruik van grond. Als je in het buitengebied kijkt, dan zie je overal die grote plastic hooibalen liggen. Vroeger werd het keurig binnen een paar dagen leeggehaald, maar nu liggen ze er soms maanden. De boer laat het pas ophalen als het in zijn planning past: als hij er arbeid voor heeft, opslagruimte, vraag naar hooi, noem maar op. De meeste boeren van nu zijn hbo’ers of universitair geschoold. Allemaal jongens en meisjes die heel precies kijken hoe ze met zo min mogelijk inspanning de grond maximaal kunnen gebruiken. Valt zo’n boer dan toch om dan denkt de bank: welke oplossingen vinden we om die mensen niet gelijk aan de bedelstaf te krijgen? En de grond wordt gelijk onderling verdeeld.
“Punt is dat die grondprijzen overal doorheen blijven spelen. De vraag is of we met z’n allen bereid zijn om die horizontale gelaagdheid van grond en gebruik los te trekken en te zeggen: het maakt niet uit wie de eigenaar van de grond is of wat de geldmarkt er van denkt, belangrijker is hoe de grond wordt gebruikt.”
Eigenlijk is het een ontkoppeling van het gebruik van grond met het eigendom en zelfs met de grondprijs?
Van Rheenen: “Klopt. We zouden meer grond in gemeenschappelijk eigendom kunnen nemen. Dan is de vraag: bij wie leg je het eigendom precies? De overheid is laat niet zien dat ze erg constant is, dat zie je overal. Ik geloof veel meer in die kleinere eigendomssituaties van stichtingen, commons, private instellingen ook. Zij nemen genoegen met een gemiddelde prijs, een matige prijs. Ze beseffen dat de gebruiker eens een goed jaar heeft, dan eens een slecht jaar, hij moet daar mee kunnen landbouwen. Ik zou heel graag een soort landbank willen in Nederland met een ethisch bestuur om dat soort grond op te nemen en bij gebruikers neer te zetten.”
Een landbank?
Van Rheenen: “Nou, niet landelijk. Niet de overheid dus, maar organisaties zoals de Arnhemse stichtingen. Dat soort landbanken zou je regionaal en lokaal kunnen oprichten.
“Ik heb het letterlijk gevraagd aan zalen met boeren: zouden jullie samen je grond bij elkaar willen voegen in een stichting of coöperatie en dan het gebruik onderling verdelen? Daar zijn ze helemaal niet vies van. Dat klinkt idioot, want het is een enorme stap, maar ze zitten daar heel dichtbij. Soms heb je betere grond nodig en soms liever wat minder goede grond, bijvoorbeeld voor jongvee. Prachtig als je dan gewoon kan ruilen en als boerengemeenschap zo goed mogelijk de vruchtwisseling kan organiseren.”
Spijkerboer: “Het gaat niet zozeer om overheidsbeleid, maar om samen met elkaar om te gaan met de zaken die spelen. Het zijn ook grote particulieren en de bewoners van steden en dorpen die aangeven: dit vinden wij belangrijk. Dan is het aan de politiek om voorwaarden te scheppen en de creativiteit in de samenleving maximaal in te zetten.”
Het woord politiek valt. Wat kunnen politici en politiek betrokkenen betekenen?
Van Rheenen: “Als er een kracht gemaakt wordt komt-ie van maatschappelijke instituties die zeggen: zo moeten we het niet meer hebben. Dat kunnen banken zijn of Land en Tuinbouw-achtige organisaties. Als het middenveld er rijp voor is kan de politiek het ook oppakken, die hebben immers ook directe invloed op een derde van de grond.”
Spijkerboer: “Volgens mij moet het tegelijkertijd. Als er niet ook van de landelijke politiek een duidelijk signaal komt schiet het niet op. Wat voor signaal? Een crisis- en herstelwet bijvoorbeeld, maar dit keer voor investeringen in het landschap.”
Van Rheenen: “Het ABP of een ander pensioenfonds zou kunnen zeggen: wij kopen die grond en kijken vervolgens hoe het duurzaam gebruikt kan worden. Je moet het laten taxeren door een goede rentmeester zoals Jan Spijkerboer, een redelijke prijs vaststellen. En dan kun je gaan praten met de jonge boeren op welke wijze zij invulling willen geven aan het duurzaam gebruik van de grond.”